浅谈商品房预售制度的完善

内容摘要：商品房预售制度在我国已经存在了十几年的时间，但在近几年来，商品房的预售在开发、交易过程中产生的市场问题和交易纠纷逐年增多，本文从商品房预售制度的起源和发展入手，分析在商品房预售制度的现状和实践过程中产生的问题，提出完善商品房预售制度的一些建议。

关键词：商品房  预售制度  完善

商品房预售又称为“楼花”买卖，是一种特殊的买卖形式，也是我国一种新的交易行为。在现阶段，如何理解商品房预售制度的内涵、价值分析、在我国推行持久商品房预售制度的重要意义、适用程序、现阶段我国商品房预售制度及司法实务中贯彻商品房预售制度存在的问题及其对策等问题均有待深入探讨。由于我国现在的法律还很不完善，导致在实践中出现很多市场问题和交易纠纷，甚至有银行提出要废除商品房预售制度。面对我们现在国内的市场情况，取消商品房预售制度的条件还很不成熟。

因此，在现有法律框架下，完善商品房预售制度对推进我国房地产业和市场经济的理性发展显得更加迫切需求和具有重要的意义。

一、商品房预售制度的起源和属性

（一）商品房预售制度的起源发展

商品房预售，又称期房买卖，是指房地产开发商把正在建设尚未竣工或准备建设的商品房预先出售给购房者，购房者交付购房款或定金，开发商在未来确定的日期将房屋建成交付给购房者的一种法律行为。

港商霍英东先生是提出商品房预售制度的第一人。在1954年, 由他控股的香港立信置业公司出台分层销售、分期付款,对尚未完工的楼房进行出售的“卖楼花”的房地产经销策略。由于房屋是“拆零砸碎”后分期分批预售给购房者，就像飘落的花，故称“卖楼花”。 ^[1]香港政府在1956年出台了《预售楼花同意书》，以法律的形式确立了楼花预售的规定。该制度设立的基础是香港完善的律师和公示制度等法律体系,其发展得益于香港十分健全的信用市场以及监管十分严密和成熟的房地产市场监管体系。香港商品房预售制度这一改传统的销售模式的商业策略，随即成为香港房地产市场上独到的经营方式，十分受香港广大的市民欢迎，使得香港的房地产业得到蓬勃发展，同时这股销售浪潮波及到东南亚地区，随后传人中国大陆。

随着有偿土地在我国可以转让的制度产生，房地产市场的进程得以迅速发展，商品房预售制度作为一种销售制度被引入我国并发展起来。1978年改革开放，为了解决房荒矛盾，满足群众生活需求的方面，以及严重的供不应求，邓小平提出加速住房建设,开始有人提出房屋商品化和土地产权性使用的的建议。深圳特区最先实行国有土地使用权出让，出现了“住房预定制度”。到了1982年，国务院批准在4个城市进行半商品房化售房试点，拉开住房市场化的帷幕，但这种试点仍以预先按计划订购为主；到了1992至1993年间，我国房地产市场出现泡沫破裂，国家相应出台宏观调控的政策，于是在1994年相继出台了《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》并在1995年1月1日开始实施，商品房预售制度由此以立法的形式正式确定；2001年建设部令第95号《城市商品房预售管理办法》明确相应细则和2004年建设部令第131号再次修改了《城市商品房预售管理办法》。^[2]此后，商品房预售制度成为了我国商品房市场经营核心管理制度之一。

（二）商品房预售法律制度的属性

商品房预售制度尽管在我国现行的立法上还没有明确的法律地位，笔者经过社会实践和法学理论两方面的综合分析，认为它本质上是属于买卖交易的范畴，体现出房屋买卖通常的法律属性，就像诺成性、有偿性、双务性等等。但商品房预售是在未来交付不动产房屋为交易标的物，涉及物权法与债权法中最难以解决的不动产和买卖合同两大难点。^[3]因此，它不仅与商品房现售不一样，又与一般的商品买卖交易合同有所区别，具有其特定的法律属性：

第一，标的物的非现实性是商品房预售最基本的特征。购房者与开发商在订立商品房买卖合同的时候，由于在做广告宣传的商品房还正当建造之中，开发商不能马上将合同的标的物交付给购房者，合同双方当事人只可以在合同中约定商品房未来交付的日期，使购房者获得了商品房建成后取得所有权的期待权。

第二，由于商品房预售行为的标的物具有非现实性，决定了商品房预售是一种非即时性买卖的行为。即是买卖一方或双方不在合同成立时就给付，等于非一手交钱一手交房的模式，而是在协商的一定时间内给付的买卖，如约定在合同成立后的某个期限为给付的买卖。在商品房预售中的这种购房者先付款而开发商日后再给付的买卖形式，我们称之为预售或预购。

第三，商品房预售制度具有较强的国家干预性。在商品房预售交易中，购房者取得的毕竟只是一份与开发商协议形成的一纸凭证，真正的交易标的物（房屋）尚在建设中。因此，购房者将要面临能否按期、按质量交工等房屋风险。实践中证明，放任自由的“楼花”交易肯定会出现商品房交易中的欺诈、过分投机等违法违规行为。所以，我国政府对商品房预售交易市场一直持着谨慎的态度，对有关调控预售交易的法律法规都进行了必要的规制，体现了较强的国家干预性。^[4]

第四，商品房预售是一种较为复杂的法律关系的交易行为。商品房预售交易具有远期交易的法律行为和标的物具有不可移动的特殊性质，在合同履行期间，除开发商、购房者以外，还涉及开发商与开发工作程承包商的法律关系。如果银行提供“按揭”，那么开发商、银行与购房者又形成贷款与抵押相结合的法律关系，等等。在整个交易期间, 众多主体将迁入到一次的买卖关系当中,形成多种主体之间复杂的法律关系。而商品房预售的具体运作过程是一系列的环节的，包括土地规划的审批、建设规划的许可、房屋设计、建设施工的许可、预售资格的申请、商品房的建设施工、竣工验收、产权的审查、登记、交付使用及转移等，其中一个环节出现问题，都有可能导致预售行为履行不了。^[5]

由此可见，相对于其他买卖行为而言，商品房预售行为所涉及的法律关系显得更为错综复杂。

二、商品房预售制度的现状及主要缺陷

（一）商品房预售制度的现状

在前面的商品房预售制度的法律属性中，说明了我国商品房预售制度体现了较强的国家干预性特点。国家主要通过立法的形式来对这个制度进行干预的，整个制度的建立主要是以下面的这些法律为基础。

由于商品房需求具有普遍性和生产周期长的特点，处于起步阶段的房地产企业基本普遍面临开发建设资金短缺的首要问题。根据来自建设部数据的显示,目前，我国各主要城市商品房预售比例普遍是在80%以上，有部分城市甚至高于90%。根据测算，这样的预售项目的资金比现售项目的资金在动态回收期上大约缩短10个月。目前预售价格比较于现售低10%至15%左右，预售交易模式已经成为房地产开发融资的重要手段之一。中国人民银行日前发布的2004中国房地产金融报告中指出，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55%以上。^[6]第一大资金来源为“定金和预收款”，占房地产开发投资资金来源的43.1%。

1994年7月第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过《城市房地产管理法》。它是首次对房地产开发、交易及权属登记管理和相关法律责任进行了规定。这其中还包括第一次用立法的形式对商品房预售制度的条件、监管进行了原则性的规定。这部全面规范城市房地产开发的法律借鉴了香港的房地产开发模式，正式确立了商品房预售制度。^[7]1995年建设部出台实施的《城市商品房预售管理办法》，是对《城市房地产管理法》进一步的详细规定。1998年发布《城市房地产开发经营管理条例》和《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求从1998年下半年起停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，同时调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，建立以经济适用住房为主的住房供应体系。^[8]

2000年以后，相继出台了《商品房销售管理办法》和建设部发布了建设部令第95号、131号《关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》、《关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》，以及第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修正《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》分别对商品房销售过程中出现的一些问题进行了规范，加强了对开发企业的约束和监管，细化了以前在商品房销售过程中因规定不明而容易引起争议的地方，以及对申请商品房预售许可时企业提交的证件材料、程序进行了严格规定。

由于这些法律、法规、规章关于预售制度的规定是比较零散的，笔者对这些规定进行归纳整理，认为目前在我国的商品房预售制度上文书文本内容主要包括有以下这几个方面：(1)商品房预售归口管理制度(2)商品房预售条件法定制度(3)商品房预售许可证制度(4)商品房预售广告限制制度(5)商品房预售合同登记备案制度(6)商品房预售款专用制度(7)预售商品房权属登记制度(8)商品房预售预告登记制度。这些规定构成了我国的商品房预售制度的基本法律框架。在此框架下，从不同的角度对商品房预售活动中的各种关系进行调整，一定程度上维护了购房者的利益，使我国的商品房预售在商品房市场上得到了比较长远的发展，使房地产开发商队伍不断壮大，促进与之相关的各个行业发展，为我国城乡住房建设奠定了坚实的基础。然而，在商品房预售制度运行的过程中，由于法律体制的不健全，监管不到位，引发了一些严重的社会问题。

（二）商品房预售制度在实践运作中存在问题

商品房预售制度对于房地产开发商的确是一个可以及时筹措资金投入商品房开发建设的一个良好途径和方法。但对购房者来说，却存在种种担忧和顾虑。即使《城市房地产管理法》和《城市商品房屋预售管理办法》对商品房预售的条件作了明确的规定。

商品房预售具有其独特的法律特征，涉及法律问题较为多元化，而我国房地产市场法律法规较为滞后、市场监管不到位和执法不严格，因此，导致在现实实践中仍然存在很多问题。我们可以将商品房预售存在的主要问题归纳为这八大“罪状”,即“拖延期限交房”、“忽视质量”、“一味追赶进度”、“虚假宣传”、“实际面积与合同或图纸上的面积不相符”、“开发商卷预售款潜逃”、“购房者不能按时取得产权证”、“预售房获取比现售房更高的利润”。^[9]商品房预售制度本身的特点决定了此项制度的实施可能会引发了一系列不诚信的社会现象，甚至有些中小房地产开发商只做“一锤子买卖”，利用虚假广告和推销手段夸大自家商品房的功能、质量、面积等，诱骗购房者，赚一把钱就立刻潜逃。由于相关制度的的先天缺失、法规订立的不足以及市场的欠缺成熟,从而导致引发这一系列复杂的纠纷和问题频频出现。

（三）商品房预售制度的存废之争

随着商品房市场的深入，商品房预售制度暴露了越来越多的问题。在2005年8月15日中国人民银行出台《2004中国房地产金融报告》中指出，目前房地产金融面临的六大风险，包括银行贷款操作风险、房地产市场过热、土地开发贷款信用风险、住房贷款法律风险、“假按揭”道德风险，以及高负债经营的财务风险。同时房地产制度的五大缺陷，即是土地经营和供应结构、住房制度改革、房地产税收及房地产融资市场缺失。因此，建议考虑取消商品房预售制度。^[10]解读这份报告，我们不难发现，央行建议取消商品房预售是为了减少目前房地产市场上存在的不诚信现象，降低房地产金融风险。央行建议取消商品房预售制度有其目的和道理，而且这一项建议得到一部分人的赞成，因此顿时在学术界对商品预售制度的取消与否成立了两派。

部分学者认为应当马上在全国范围内取消商品房预售制度。取消商品房预售制度有明显三点好处，一是能遏制因恶意炒房而导致的房价飙升。其中，中国社会科学院金融研究所研究员易宪容认为, 所谓预售房的价格低实际上是一种幻觉,如果开发商只可以现房销售, 开发商不仅要承担资金的成本, 还要承担房屋卖不出去的销售风险, 特别是现在房产销售的市场竞争如此激烈的情况, 房屋越多卖的价格就会越低,取消商品房预售制度对金融风险的积淀起到舒缓的作用，更可以遏止风险的放大。^[11]二是能够降低购房者购房的风险。购房者与开发商一手交钱，一手交房，商品房质量更有保障，这在一定程度上可以减少经济纠纷。三是取消商品房预售制度并没有限制房地产行业的竞争, 加速整个房地产市场的整合, 推动整个地产业的理性回归，提高准入门槛的作用, 只要企业的实力雄厚就可以自由进出房地产业。因此，建议中央政府考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。

反对取消商品房预售制度的一方则认为，一旦取消商品房预售制度，房产开发企业将面临重新洗牌,由于洗牌和出局的作用,可能会直接形成行业垄断,市场供应规模将较大程度地萎缩，对于降低银行风险十分有利，但这无疑会使开发商本来就很吃紧的资金链绷得更紧。同时，取消商品房预售加大的投资成本，会转嫁到房价上，而最终的买单人仍是购房者。风险和利益肯定是不可分的，如果取消期房，房价必然会上涨。同现房相比，期房价格至少每平方米要便宜千元以上。而且商品房预售管理制度涉及方方面面，不是简单的保留还是取消的问题，对于其背后深层次的问题还需要做深入研究，如积极拓展房地产融资渠道、加强商品房预售资金监管、强化商业银行风险管理，严格商品房预售许可管理、完善房地产市场信息系统等。

虽然商品房预售制度的先天不足导致一系列的社会问题的发展，但我国内地从20 世纪90 年代初实行预售制度, 十多年的实践看,这一项制度与我国国情是适应的，对于培育房地产市场、推动房地产业的发展确实起到了重要的历史性作用。它是历史的产物,其使命的终结,应该是一个渐进的过程而不应该是一个一蹴而就的瞬间，况且世界上有许多国家和地区也有类似这样的制度。

笔者认为，当前，引发开发商诚信和金融风险问题的根源不在于预售制度的存在性，而在于配套环境和相关制度的不合理性。从现阶段的国情和房地产市场的现状来看，取消商品房预售制度不合时宜。因此笔者认为，当今之急是完善有关商品房预售制度各方面的立法，要进一步完善预售监管措施，切实加强监管，以维护当事人的合法权益，并非一刀切取消商品房预售制度。

三、完善我国商品房预售制度的建议

(一)立法完善政府调整房地产市场的准入和退出制度

目前商品房预售出现这么多问题的重要原因之一是在于缺乏严格的市场准入和退出机制，从而导致在房地产这个具有巨大利润的市场的驱动下，大量企业无序和过度地涌入，而一些不适应市场规律或不符合国家法规的房地产企业很难退出市场，或者利用不完善的退出机制来逃避责任。^[12]最终形成了房地产企业的良莠不齐，开发企业小而多和散而弱, 造成土地资源过度分散, 市场无序竞争, 以致难以形成房地产的集约化经营的现状。现阶段我们应该调整商品房预售政策, 提高产品的市场准入条件和退出机制,有效地淘汰一批开发能力差、“空麻袋背米”的开发商, 培育一批代表行业最高水准、有竞争实力的大企业，为真正有实力的开发企业做强做大创造条件。

具体来说“市场的准入机制”和“市场的退出机制”是同一个市场机制的两个方面。对准入来说，在我国《城市房地产管理法》第45条规定：商品房预售必须满足一定的条件：第一，已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；第二，持有建设工程规划许可证；第三，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；第四，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。那么就等于说任何房地产开发企业，只要满足这四个基本的条件就可以进入商品房预售。

在如此容易满足商品房预售条件的准入并且它可以带来巨大的利润的诱惑下，很多开发商就采取“空手套白狼”的手段，甚至有些开发商在商品房销售完毕后就立刻去注销开发企业，或者是故意创造条件让工商部门予以吊销执照，出现这种情形的时后，商品房出了任何问题，房地产开发企业早已不复存在了，购房者的权益就无法得到保障。

我们应当实施科学严谨的房地产市场准入制度和退出制度，对房地产开发商准入必须十分严格，例如要求明确规定开发商要到银行贷款，必须自有资金必须达到35%比重。开发商要正常运作的前提是自有资金达到其承担风险极限，把自有的货币资本转化为物质资本、人力资本得以正常运作这样的开发商才算是够资质。如果没有良好的资质就无法进入房地产市场，更不能进入商品房预售，这样做有利于从房地产市场入口上把好关，正本清源，防患于未然，从而保证房地产开发商的质量，减少开发商的败德行为和对法律的规避行为。对于商誉较好的、符合条件的开发商允许商品房预售，不符合预售条件的开发商不能够进入商品房预售，他们只能实行现房销售。

（二）完善预售信息披露法律制度，健全信息

开发商披露的信息对购房者的投资决策影响是十分大的。预售人购买商品房不是单单对商品房的质量有要求，对商品房周边的环境也有所期待。可以这么说，购房者完全是按照开发商披露的信息来考量和判断其价值，其实也就是人们理性预期与决策的产物。

商品房的价值具有不确定性,作为期房,未来的状况不一定与设想中的状况完全相同,很多不确定的因素会影响它,应当按照每一个楼盘的实际情况披露下列几类相关信息。第一，产品及服务信息方面。主要是房屋质量、交付时间、面积、装修及相应的配套设施、开发面积和进度、与产品相关的权益(如所有权状态,、抵押状况、工程款支付情况、产品涉及的权益纠纷及诉讼等相关信息)、产品生产中建筑商、经销商和重要材料供应商的信息、物业管理方面的信息。第二，规划信息方面。主要包括，商品房及周边规划、绿化状况、屋内分隔状况等。^[13]第三，交易信息方面。主要包括，交易主体信息(如开发商的资质,、中介公司参与的情况及代销的资格等)、易成交量信息、交易金额、剩存量信息等, 及最近几年内相关企业在信用方面的信息资料。

对于如何实现信息的披露和发布。我们可以建立有利于信息沟通和资源共享的机制，在网上联机设立商品房预售登记备案系统，充分发挥信息系统监控市场活动的作用，实现对每一套商品房预售的全过程进行跟踪管理。除了开发商必须对商品房的规划落实的状况、市场与城市发展的情形、城市发展与经济地理区位的变化、产业布置等情况给予公布外，政府部门也应通过信息系统对房地产政策法规信息及时、公开地披露，有关房地产管理部门应制定相关的质量标准，并进行抽检，定期公布房产价格指数及抽样调查报告和对购房者消费行为进行指导性宣传。

使购房者、银行等以最低的成本获得足够的买房信息，尽可能提高对商品房预售信息的拥有量，可以便捷地查询到商品房交易情况、权属状况、抵押、查封等信息，降低交易承担的风险，得到一个比较公平合理的预售商品房价格,并且完整地反映人们的预期因素。这样有利于转变购房者在商品交易中所处的信息不对称的局面，形成政府监管、社会监督的商品房预售的良好环境，以及可以及时发现和制止开发商在预售中的不良行为和目的。

（三）加强对商品房预售款的监管立法

商品房预售款是购房者依照商品房预售合同的约定，预先支付给开发商,在商品房竣工验收交付使用前用作该商品房建设费用的款项。现在我国法律有关的规定有，《城市房地产管理法》第45条第3款规定：商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《城市商品房预售管理办法》第11条规定：开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。《城市商品房预售管理办法》第13条、14条规定了开发商不按规定使用预售款项的处罚。

虽然规定了在工程竣工前，预售款必须用于相应楼盘的工程建设。但是面对现在商品房预售制度所存在的问题，我们可以看出，对预售款用途的法律规制原则性太强，对于如何保证监督商品房预售款使用的问题，规定不明确，具体标准不统一，在实际操作中只能由各地方根据实际情况制定相应的监管措施。而且没有任何一个机构对其款项的使用进行有效的监管，使该条文根本并未得到广大开发商的重视和遵守，预售款监管制度也有所欠缺，导致商品房预售款项的使用处在一个无人监管的混乱无序的环境中。

商品房预售资金监管，重点是明确监管主体，监管责任和范围，完善信息公示，加大惩处力度。目前监管主体存在四种模式，政府、银行、经纪机构、交易保证公司。预售款监管的模式包括：(1)以政府部门及其直属的具有行政管理职能的事业单位为主体进行监管，在这种模式的实施过程中，政府监管力度比较强，发挥的作用比较大，同时其协调功能强；(2)以银行等金融机构为主体进行监管的模式，这样进行监管的效率更高，比其主体进行监管的成本要低；(3)专业的市场法律服务机构进行监管的模式(例如律师事务所、公证处等)对银行操作的合规性进行监督 。^[14]这几种监管的模式各自有利弊，针对与现阶段我国的房地产开发市场的情况，笔者认为，我国可以采用以政府部门及其直属的具有行政管理职能的事业单位监管为主，同时由银行及专业的市场法律服务机构进行监管为辅的立法模式。由政府统一协调各方的关系，使各方的监督更有效率，但是对这项制度的设计应当综合考虑成本、效率及绩效等多方面因素。

建议在房地产交易中引入交易保证服务，由专业化、资信较高的交易保证公司进行监管。交易保证公司的资格认证至少应该有政府相关部门审查批准、与银行有业务合作关系或具有专业金融机构背景、非经纪机构及其参股公司等。除代收委托人一定数额的定金外，房地产经纪机构不得代收或监管委托人支付的其他任何交易款项。对交易资金的监管要尊重当事人的意见，当事人要求自行安排资金交割的，经纪机构既有关政府部门不得强制要求托管。当事人要求资金托管的，由当事人一定建立托管账户，不允许经纪机构代收代付。这样子就可以充分利用市场手段，发挥社会力量，从根本上减轻政府主管部门的工作压力，提高市场效率。

目前，我国房地产市场主流是由开发商预收款收存方式。为了完善预售房款的监管，建议采取由购房者自己将预付款存入预售房款监管账户的方式，严格规范预售房款资金的使用。广东省的开发商已作过这样尝试，应把这种模式在全国范围内推广。具体的方法如下，开发商只能提取规定比例的备用金，就不能轻易动用账户内的资金。假如工程建设需要用款的，就必须由有关的行政主管机关审批，监管帐户所属的银行才能将款项转入建设施工单位的账户。这样就可以有效地避免开发商挪用预收款和携款潜逃等行为，既可以保证商品房预售款的融资作用，又可以保障预付者的资金安全。^[15]交易保证是社会经济的发展，房地产业日趋复杂化，社会化专业分工的结果。

（四）完善惩罚制度及建立争议处理制度

由于各级政府主管部门对房地产销售市场监管不力，相关行业的操作不规范，以及我国的房地产法制建设的不完善，使得中国的房地产预售市场上问题突出，给购房者的合法权益带来了严重损害，进而影响着整个房地产行业的健康发展。因此，完善惩罚制度及建立争议处理制度迫在眉睫。^[16]

一方面，要明确的处罚标准和措施，并适当地加大处罚的力度，对欺骗、不守信用、违规的开发商进行严厉的处理，对于那些严重违规的企业就责令其退出房地产市场。笔者认为，我们可以尝试建立房地产开发商的社会信用评价体系，为所有进入市场的主体建立信用记录，在交易过程中，开发商有失信行为，就会记录在信用记录系统里面，公众可以很快捷地查到这些不良的行为记录。它主要是通过无限放大信用缺失的成本，给失信方以沉重打击，不仅要让资质差、购房者投诉多、不守信的企业进入信用记录的“黑名单”，还要让企业的主要合伙人、经理人等主要高层领导进入“黑名单”，并限制他们的资格。与此相对的是，守信方则可以通过不断地积累自己的守信记录，提升自身的信誉和品牌的形象，扩大信用交易额度和交易量。如此一来高增值的守信奖励机制和高力度的惩罚机制，使开发商更加积极投入建设工作。

另一方面，还要建立争议处理机制，即有相应的诉讼、仲裁和补偿的机制。包括公平契约、强制仲裁、专业鉴定等法律制度。并且在这个机制建立的渐进过程中, 制定规范的、明确的、操作性强的合同规范，统一《商品房预售合同》的示范文本,使商品房预售合同的订立进一步规范化;同时使它能够更为有效地防止购房者套入开发商设置的各种“合同陷阱”。从而使处于弱势地位的购房者损失能够降低到最低更无疑是对其是一种切身利益的保护。

综上所述，我国现行法律制度有关于商品房预售制度的规定是有必要存在的，但对商品房预售制度适用仍然存在着很多的不足。笔者认为“治标”须先“治本”。当前房地产的矛盾焦点，从表面上看是集中于商品房预售制度本身，源自开发商与购房者间的利益搏弈，但追根溯源，开发融资体系的是否健全、预售制度的是否完善合理才是决定性的重要问题。

因此，建立一个更为多元、成熟的地产融资环境，并进一步完善商品预售制度在我国的适用的，已是迫在眉睫的需求。所以，笔者认为研究该问题具有一定的现实意义，且在中国商品房预售制度不仅是必要的而且是可行的。商品房预售是世界各国通行的销售行为，针对我们长远的市场经济来看，现在是不容取消的。通过探讨我国商品房预售制度的现状及存在问题，提出了对“商品房预售制度”进一步优化和完善的对策, 在降低金融风险的同时兼顾各方利益, 从而做到对房地产市场的有序推动和长效管理；也才是解决预售矛盾的根本解决之道。

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