论商品房消费者权益保护

内容摘要：随着我国住房制度改革不断演进, 住房由原来的福利化分配物逐渐转变为商品。人们为了取得商品房的所有权, 就必须通过市场交易支付对价, 住房的这种商品属性决定了购买方就是消费者。在购买住房这种商品时, 商品房消费者理应享有消费者权利。商品房消费者权益是我国消费者权益的新热点,它直接关系到公民的基本生存权利, 所以加强对其的保护十分必要。

关键词： 商品房  消费者权益保护

商品房及消费者权益的内涵

 （一）商品房的含义

   “商品房”概念是随着商品经济的出现而产生的。有学者认为，商品房是指各房地产开发公司以盈利为目的，经有关部门批准用于市场销售而投资建造的房屋。而自建或者委托施工单位建设或者参加统建，又是自己使用的住宅和其它房屋，则不属于商品房范畴^[1]。我国真正商品房意义上的房屋出现在改革开放以后。现今中国的商品房，实际上特指房地产开发公司以赢利为目的建造的，经批准于市场自由出售的，具有真正商品经营意义的，法律上拥有完整所有权的房屋。称为商品房的物应该具有如下特征:第一，开发建设主体为开发商;第二，具有商品的全部属性;第三，能于市场上面向社会自由流通交易;第四，具有完整的所有权。

 （二）消费者权益的含义

我国《消费者权益保护法》第2条规定，“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护;本法未作规定的，受其他法律、法规保护。”根据上述规定，消费者是指为满足生活需要而购买、使用商品和接受服务的个体社会成员。在这里需要对“消费者”的概念予以具体明确:消费者购买商品和接受服务的目的就是为了满足自己的各种需要，非以盈利为目的，购买商品和接受服务本身体现着消费者一定的经济利益的追求。任何人只要其购买商品和接受服务不是为了将商品或服务再次转手，不是为了专门从事某种商品交易活动，其购买行为便是为了“生活消费”，他就是消费者。即使是明知道商品有一定的瑕疵而购买的人，只要其购买商品不是为了消费，不是为了再次将其投入市场交易，我们就应当认其为消费者。至于购买者购买的动机和目的，在此不议。

第二，消费者购买商品的动机是很难判断的，因为消费者在购买商品时是为了储存、欣赏、赠送，还是为了自己使用等，在法律上很难确定。只要消费者购买商品后，没有进行消费以外的其他行为，就应该将他的购买行为认定为消费行为，至于其购买的物品是否属于生活消费物品，则不在考虑因素之列。第三，消费者是指购买商品或者接受服务的个人。消费者作为一个特定的法律用语，它是指个人而不是指单位，更不包括政府。所谓消费行为，仅指个人的消费。当然，消费者是指非以盈利为目的的购买商品或接受商品或者接受服务的人，这并不意味消费者就一定是直接参与交易的当事人，而应根据具体情况予以界定。

（三）商品房消费者应当享有的具体权利

 1、知情权--现在购房者都知道购买商品房要查看五证两书，确认经营者的主体资格，审查对方的营业执照等合法条件及房屋的基本情况，这是消费者应有的消费权利。那么，经营者有义务将房屋的真实情况提供给购房者。不得作虚假宣传或弄虚作假欺骗消费者。

 2、自主选择权--选适合自己的房屋。在选择过程中经营者如果出现不合法的强制行为，剥夺了消费者自主选择的权利，作为购房者，有权对所选择的房屋进行鉴别，若确认不是合法项目，开发商应无条件返还消费者所交纳的定金。

 3、公平交易权--根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第十条之规定：“消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。”也就是说，购房者在与房地产开发商签订购房合同时，双方是一种平等的民事主体。合同中的每个条款均应充分体现公平、公正的的原则，不能出现“霸王条款”。在购房过程中，质量问题，面积问题是出现情况最多的。防范因质量问题造成的购房风险最有效的方法是加强自我保护措施，一定要核验和购买高质量的房屋，必要时，拿起法律武器保护自己。

 我们知道，房屋的设计图纸的面积与房屋竣工后实际测量所得的面积是有误差的。如果是现房，购房人可以直观地看到所购房屋的面积，或当购房人在购买现房时，该房屋的实际测量面积已经测出，出现面积误差并不普遍。

 但在通常的商品房销售中，发展商大多销售的是期房，所以在销售合同中涉及的面积只能是暂测面积，而暂测面积与实际的面积差额常常成为发展商与购房人纠纷的起因。如何更好地解决可能出现的争议，避免不必要的纠纷。房地产开发商做到公平交易是前提，而作为消费者也应加强法律意识，通过协议的形式约定不能预知的风险。

 4、获得赔偿权—开发商违约行为应依法承担法律责任。购房者除了受到《消费者权益保护法》的保护外，还受到《产品质量法》，《价格法》，《计量法》及相关法规如《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律，法规的保护。

 违约责任条款是购房合同中必不可少的重要内容之一，是要求承担违约责任，赔偿责任的法律依据。与开发商签订购房合同时，购房者应在合同中对房屋质量，房屋面积，逾期交房等方面作具体的约定，还需在合同中详细写明卖方如违约应承担什么责任，付多少违约金及计算方法。违约金由法律规定或双方约定，根据新《合同法》的规定：定金、违约金只能选择其一，如果还有其他损失的，应当赔偿损失。如果经营者明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务，购房者可以在履行届满之前要求其承担法律责任，也可以要求违约方继续履行合同。

 5、索赔权。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第三十九条之规定“消费者因经营者利用虚假广告提供商品或者服务，其合法权益受到损害的，可以向经营者要求赔偿。广告的经营者发布虚假广告的，消费者可以请求行政主管部门予以惩处。”“广告的经营者发布虚假广告的，消费者可以请求行政主管部门予以惩处。”购房者在准备购房时，说明广告及售楼书中的内容比较符合购房者的要求。倘若实际情况远低于自己的期望值，那么，购房者就可以以发布虚假广告，请求行政主管部门对开发商进行处罚，并赔偿违约损失。

 6、双倍索赔。根据《消费者权益保护法》第四十九条规定“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用的一倍。”房地产商在预售中如有违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第八条、第九条规定的行为的，属《消费者权益保护法》规定的双倍赔偿范畴。

    二、房屋买卖中侵犯购房者权益的种种情况

 （一）虚假宣传。

一些不法房地产商在预售宣传时，为了引起购房者购买的欲望，一般散发精致的售楼书，许诺所售房屋有优美的环境，高尚的品位，完美的配套设施，周全的物业管理。消费者直到接受房屋后才发现实际情况与广告宣传大相径庭，配套设施迟迟难以落实。消费者为此与房地产商讨“说法”时，房地产商往往以预售合同中对此并未约定为由推卸责任。据有关统计资料显示，常见的违法预售广告有文字游戏、低价诱饵、视觉欺骗、证照不全、升值诱惑等等。

（二）“定金”与“订金”的文字圈套

   “订金”一词在我国法律中无相应的明确具体规定，一般可理解为预付款。“购房订金”不具备法定的约束性，如果开发商违约，则只要将“订金”退还给购房者即可，开发商无须赔偿任何损失。合同中关于“购房订金”的条款对开发商而言，形同虚设，没有多大的约束力。”正因如此，少数开发商才会有恃无恐地随意毁约，而不需要承担经济损失。

 （三）“不可抗力”的滥用

在房地产开发经营的实际过程中，一些开发商借“不可抗力”来推卸自身的责任，“不可抗力”成了开发商解释各种问题的“万能钥匙”。如果不能按期交房，是因“不可抗力”；办不出房产证，也是因“不可抗力”。而购房者则永远会处于“不可抗力”的状态。

（四）房产证办理遥遥无期

购买的房屋能否办理房屋所有权证是购房者关注的焦点。许多购房者反映，在购房一、二年之后，还办不出房产证，主要原因是不良开发商在搞开发时各种手续不健全，有的甚至是违章开发，搞违法建设。他们认为，反正购房款已收齐，至于购房者是否办理房产证，则是购房者自己的事。而普通的购房者在签订购房合同时，经常会忽视合同中关于办理房产证的约定条款。结果待到房子入住后，办不出证时，往往无法追究开发商的责任。

（五）交付面积中的欺诈

商品房预售合同中一般均有实际交付面积与预售约定面积不一致时的处理条款，其中最常用的处理方式是按实结算，即约定按实测面积与约定面积间差，双方按价款多退少补的解决。这种处理方式看似公平，但却极易使消费者掉入不法房地产商所设的面积陷阱。因为人们通常理解的面积不一致一般是合理误差范围内的不一致。

房屋买卖过程中除了以上“陷阱”之外，开发商可能还会在物业管理、质量争议的处理、房屋装饰、装修、设备标准等方面的约定上做“文章”。但是只要消费者在预购过程中能擦亮双眼仔细对待每个细节，自己的合法权益是可以确保的。

    三、我国商品房消费者权益遭受侵害的原因

（一）多层次、多部门立法

到目前为止，我国尚未形成统一的商品房消费者权益保护法，有关商品房消

费者的权益往往散见于民事、经济和行政等相关法律、部门规章，甚至是规章以下的规范性文件之中。过多的法律适用容易发生竞合，造成各种保护之间的“各自为政”，无法形成合力，从而消弱了对商品房消费者权益保护的功效。与商品房消费者保护的发展相适应，我国进行了一系列保护消费者的立法。同时，各地地方政府也不失时机的制定了保护商品房消费者权益的地方性法规和政府规章。它们对商品房消费者权益的保护发挥着举足轻重的作用，但多层次、多部门的立法容易导致法律法规的重叠适用，造成司法适用的混乱，不利于司法实践的操作。由于缺少一部高层次的专门法律对商品房消费者权益进行统一的规定，以及地方各级政府、部门在本行政区域内的“各自为政”，造成部门与部门之间、政府与社会之间的分割脱节、交叉重叠与残缺漏洞现象并存，存在重复保护、遗漏保护等无序状态，导致各种保护方式在具体的实施过程中，无法相互合作，缺乏统一协调，盲目利用有限的保护资源，影响商品房消费者权益保护体系整体效能的提高。

（二）商品房预售制度不成熟

什么是商品房预售呢?它是指房地产开发企业将还未完工的商品房预先出售给买受人，而早日回笼资金，并由买受人支付定金或部分房屋价款以在先预订满意的商品房的行为。

关于商品房预售的性质，主要存在以下诸多观点:（1）商品房预售是一种“预约买卖行为”;（2）商品房是“附期限的买卖行为，因为其是在将来约定的期限交付房屋;（3）它是“加工承揽合同”，由于它是房屋委建行为;（4）有人认为它是一种“分期付款的买卖行为”。笔者认为，由于商品房是将来交付的商品，商品房预售的性质应当视为一种远期交货的行为。因为预售方从土地使用权的投标开发，到楼宇的建造竣工及交付给商品房消费者使用，一般需要一两年甚至更长的时间，呈现出周期长的特性。预售行为的成立，即当事人双方签订合同时，预购方须先支付定金或部分购房款，并没有实际占有使用该房屋，而预售方收取部分价款，承诺在合同约定的某个固定时间交付房屋。所以，从房屋的交付期限上，商品房买卖应该属于远期交货的行为。将商品房预售的性质界定为远期交货的行为，有利于明确开发商和商品房消费者双方的权利义务关系，保护当事人的合法权利。商品房预售中具有较大的风险和投机性，我国必须不断完善商品房预售制度，保障商品房预购人的合法利益。

（三）惩罚性赔偿的不足

《消法》第49条就惩罚性赔偿做出规定“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求赔偿其不超过购买商品价款或接受服务费用一倍的损失。”该条便是著名的惩罚性赔偿规定。不难看出，该条的适用条件有两个，一是消费者为生活消费需要而购买商品或接受服务;二是经营者提供商品或服务有欺诈行为。惩罚性损害赔偿的运用，最大的意义在于补偿受害人遭受的损失、惩罚和遏制不法开发商的欺诈行为。通过惩罚性赔偿可以起到刺激和鼓励广大消费者与各种欺诈行为作斗争的作用，是一种有效的利益激励机制。

商品房属于商品，就应该适用《消法》惩罚性的规制，只是目前房地产的消费大环境不太成熟。有的情况是开发商所无法控制的，比如说开发商无法确定煤气接通的具体时间，只能信口开河，即使向消费者做出承诺，也无法真正实现，如果存在开发商欺诈的行为，实行双倍赔偿或多倍赔偿的大方向还是对的，值得法律肯定。

    四、房地产消费者权益的完善

（一）制定保护商品房消费者权益的单行法规

 我国的商品房消费者权益保护制度目前还处于不断的摸索和调整阶段。我国涉及商品房消费者权益的相关立法主要包括《消法》、《民法通则》、《解释》、《城市房地产管理法》、《合同法》及相关法规，它们基本上能够满足对商品房消费者权益的保护，但是缺乏法律所具备的高度的针对性和约束性，不能有效地规范和平衡商品房消费者与开发商之间的权、责、利。因此必须尽快实现商品房消费者权益的法制化，国家立法机关对其制定较为完备的单行法，做到有法可依、有法必依、违法必究。

 我国有关商品房消费者权益的规定往往以两种形式出现:（1）有些散见于《消法》、《解释》、《产品质量法》之中，其中有些法律规则不明确，仅是原则性规定;有些法律仅是少数条文对其进行框架性地规定，操作起来十分困难。（2）有些分别规定在《反不正当竞争法》、《广告法》、《商品房销售管理办法》中，各种规定相对分散，缺乏统一性和协调性，带有浓厚的“部门色彩”，缺乏法律约束力。笔者建议制定保护房地产消费者权益的单行法规，该法规应当与《产品质量法》、《食品安全法》、《药品管理法》等消费者保护特别法具有同等的地位，可以针对性地对房地产消费者各种权益的保护要求和方式作出全面具体的规定。这样便使商品房消费者权益保护的内容较为完整，规范全面具体，现实操作性强。

 （二）商品房预售制度的完善

 与我国的登记备案制度近似的是国外的预告登记制度。预告登记也叫预登记，日本民法称作假登记。商品房预告登记是不动产登记的一种，是为保全一项将来主张不动产物权变动为目的的期待请求权而为的登记制度。

《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款和《物权法》第20条是对我国商品房预售进行登记备案的规定，如果预售人严格按照这个规定办理了登记备案手续，那么受让人在签订转让合同之前只需到房地产主管部门查阅有关登记资料，便可了解转让人的有关情况，但现实中总是存在着欺诈和串谋，吃亏上当的总是受让人。因此商品房买卖各方严格执行登记备案制度对保障交易的安全有重要的现实意义。

《物权法》进行预告登记的主体要求过死而且不合理，预告登记制度主要是为了保护购买人的权利，《物权法》没有赋予当事人一方可以单独提起预告登记的权利，何以体现其对商品房消费者的特别保护。但是它还有许多不完备之处，我们可以从以下几点来完善预告登记制度:

    1.明确购房者进行预告登记的法律地位

 建立预告登记的目的是为了保护预购人的合法权益，《物权法》规定进行预

告登记先由双方到房屋管理机关进行登记，如果开发商以各种理由不予登记，商品房消费者自己到房屋管理机关申请公证往往不被受理，而开发商由于急需资金或为了谋取其他利益而将房屋再次销售给他人，那么便不能确保预购人将来肯定能获得其预购的房屋。所以，在遵循购房者自愿办理预售登一记的原则下，应当赋予购房者一方可以单独提起预告登记的权利

 2.完善不动产登记机关赔偿的责任

《物权法》第21条规定了虽然肯定了不动产登记机关的损害赔偿责任，因为其仅在民事基本法中对不动产登记机构承担赔偿责任作出原则性规定，但不够完备，且在归责原则上仍然采取过错责任原则。我国应建立以登记机关承担无过错责任原则为赔偿责任的制度核心，以构建完善的登记机关的法律责任体制，同时注重以其他配套规定作为补充。

借鉴国外的立法，受害人在下列情况下遭受经济损失的，可以要求登记机关给予赔偿:（1）因登记机关的疏忽大意或其他原因导致登记错误;（2）无正当理由推迟登记时间，造成登记人经济损失的;（3）登记机关无故拒绝有关当事人的正当查询要求或不遵守告知义务;(4)无正当理不予给当事人进行登记等等。

3.建立登记机关向工作人员的追偿机制

这主要是为了提高登记机关工作人员高度的责任感，在发生不当登记给权利人造成损失时，不动产登记机关在向受损人承担责任的同时，还要根据登记工作人员的过错程度，向其本人进行追偿，以向工作人员施加压力来严格按照法律规定履行审查义务。预告登记制度的建立，可以解决商品房预售领域中的许多现实问题。它可以防止“一房二卖”的发生，赋予预购人依据预售合同所享有的债权以物权的排他效力，使预售人的再次出卖行为归于无效，也可以防止预售人在预售后将预售房屋再次抵押的问题。预告登记制度有利于对于商品房消费者给予更强有力的保护，以维护商品房买卖交易的安全。

（三）完善商品房买卖中的惩罚性赔偿

    购房者的权益因欺诈而受侵害如何适用《消法》的双倍赔偿才能最大限度的保护购房者的利益，这些问题已成为我国商品房消费者权益保护的新课题，也引起了学术界和司法界的广泛关注。为了规范房地产企业的经营行为，对房地产开发企业有违诚信的行为应当严格适用惩罚性赔偿，一方面，震慑其下次不敢再犯;另一方面，其他房地产开发企业不敢造次，这对房地产开发企业是一个较好的约束机制。针对上文所提出的在《消法》和《解释》中商品房买卖合同适用惩罚性的不足，笔者提出以下建议:

    1.完善商品房适用《消法》第49条的惩罚性赔偿

    首先，赔偿数额的赔偿倍数，可以由法律设定一个上限和下限，由法官根据具体案件中的欺诈情节、过错程度、后果和事后救济等，结合公平合理原则综合考虑后作出判断，避免一概而论，不同的损害得到相同的赔偿。

    其次，关于商品房买卖的惩罚性赔偿标准，考虑到既能让购房者受到的损失得到合理的救济，又不至于严重违反公平合理原则，使开发商遭受到重大的打击而无法经营下去，我们可以设定以下标准:第一，赔偿购房者因欺诈受到的损失，具体包括实际损失、可得利益损失(含房屋升值部分)，以及购房者因购房者支出的相应费用;第二，对开发商进行惩罚时还应考虑，其因欺诈出售商品房所获得的非法利益。可以通过对以上两项的比较，选择其中较高的一项乘以一定的倍数来确定赔偿额度。

    2.完善商品房适用《解释》中的惩罚性赔偿

    首先，应由最高人民法院做出补充规定，承认商品房买卖中的买受人是消费者，买受人不论受到出卖人何种欺诈，都可以要求惩罚性赔偿;在具体规定惩罚性赔偿适用范围时，应在列举式之后加一概括性条款，避免法院处理此类案子时，对超出规定范围的其他种类欺诈行为适用惩罚性赔偿责任时无法可依。

    其次，关于举证责任，由于购房者在诉讼中很难获得商品房建设中的原始文件，而开发商却掌握着商品房的设计图纸等资料，很容易提供证据证明自己无过错，所以笔者建议在商品房纠纷中对举证责任进行设置，即可以在商品房消费者诉讼程序中采取举证责任倒置的原则或相对减轻商品房消费者举证责任的原则。具体是商品房只需负责举证消费受到损害的事实证据，其他的证据由开发商来提供，从而向处于弱势的商品房消费者倾斜。

    (四)完善商品房工程质量保修保险制度

    在普通购房者眼中，房子不像股票那样虚无缥缈，它是实实在在的东西，是安全可靠的同义语。事实真的是这样吗?对于建筑业的贪污腐化，业内人士是非常清楚的。前几年建设部的一位副部长在一次内部讲话中说过:整个建设系统的每一个环节，从政府管理部门、房地产开发商、设计施工部门、各级各类监管部门，既是行贿者又是受贿者。通过这样的机制建造的房屋，其质量可想而知。合同中的商品房质量条款大多比较简单，极易产生纠纷。房地产开发商在销售商品房时应向购房者提供住宅质量保证书，这在我国的部门规章中有明确的规定。此外，为了证明开发商的房屋质量检验申请文件合法、手续合法，检验机关依法检验等，合同中还应明确约定:开发商应当向购房者提供证明其质量的申请手续及质量评价报告等，购房者有权委托相关机构对商品房质量进行评价。我国的商品房工程质量保修制度必须修正为保修保险制度，即规定开发商、承包商、部件生产商都要对房屋质量的问题负连带责任，并且规定了一定的保证期限。商品房消费者与开发商应当就房屋保修范围、保修期限、保修责任等内容在合同中做出约定，开发商要严格履行其承诺。另外，商品房的保修期应当以工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定的最低保修期为标准。

 综上所述，ongmercialization除了从法律层次来规范商品房消费者权益外，更重要的是要全面提高消费者保护意识,每当消费者权益受到侵害时，很少有消费者会主动投诉、来维护自身权益,所以要逐渐加大普及全体消费者权益保护知识的宣传,提高消费者自我保护能力，现在大多数消费者在自己的合法权益受到侵害投诉时，总是苦于拿不出相关证据，从而增加了投诉的难度和诉讼风险。所以应该通过宣传和教育，使我们广大消费者了解好维权、投诉、诉讼等相关程序、内容和要求，不断增强自身权益保护的能力。

 由于商品房和商品房消费者权利的特殊性, 商品房消费者的保护仅仅依靠民法很难实现, 需要政府的参与, 发挥政府和消费者组织的作用, 运用经济法的理念和调整手段,健全社会诚信体制，进而促进我国房地产市场持续、稳定、健康的发展，构建一个和谐、有序的社会。

参考文献：[1]陈小君主编：《合同法学》，北京高等教育出版社，2003年10月第1版。

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                            （字数：9000字）